アパート・マンション経営の税金・節税についての情報を解説しています。ようするに、大家さんに関係がある不動産・土地・建物の税金・節税についての情報を解説しています。なお、ワンルームマンションを1部屋貸しているサラリーマン大家さんにも、ためになる話がいっぱいです。
　
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　（基本）
　　不動産を貸し借りした時にかかる税金　　　不動産の貸付けを始めたときの届出
　
　（不動産を貸した時にかかる税金）
　不動産所得
　　不動産所得とは　　　不動産所得かそれ以外の所得なのか
　　生計を一にする配偶者その他の親族から受け取る地代家賃
　
　総収入金額
　　総収入金額とは　　　総収入金額の収入計上時期
　
　必要経費
　　必要経費　　　減価償却費−基本　　　減価償却費−定額法と定率法
　　修繕費　　　優良賃貸住宅の割増償却
　　
　事業的規模と業務的規模
　　事業的規模か業務的規模か
　
　損益通算
　　損益通算　　　損益通算ができない借入金利息
　
　申告
　　青色申告　　　確定申告
　
　印紙税
　　土地賃貸借契約書　　　建物（貸ビル、アパート）賃貸借契約書
　　駐車場賃貸借契約書　　使用貸借契約書
　　金銭の受取書、領収書　　家賃通帳
　
　消費税
　　消費税の基本　　消費税の還付　　自販機を利用した消費税の還付
　
　その他の税金
　　事業税−地方税
　　固定資産税・都市計画税
　　住民税−不動産所得を勤め先に知られたくない方
　
　（不動産を借りた時にかかる税金）
　　親の土地に子供が家を建てたら
　

　
　当事務所への仕事のご依頼
　
　税理士・中島ＩＴ会計事務所では、税金の相談、確定申告書作成・提出代理、マスコミの方からの取材、セミナー講師を喜んでお請けいたします。
　

　
　以下、2つ別サイト
　　相続税・贈与税・遺言　　　相続時精算課税制度　
　

　
　土地建物・マイホーム全般に関する税金の解説本を執筆しています。
　
　土地建物・マイホームの税金でトクする本〈2010年版〉　中島吉央著
　全国大手書店で絶賛発売中
　本の内容
知ってるとトクする土地建物・マイホームに関する税金・節税について、豊富な図とわかりやすい文章で解説しています。平成21年度の税制改正に対応。
　
　本の目次
第１章　マイホームを買う時にかかる税金
第２章　マイホームを持っている時にかかる税金
第３章　相続・贈与の時にかかる税金
第４章　マイホームを売る時にかかる税金
第５章　不動産を貸し借りした時にかかる税金
巻末資料　平成21年度税制改正のポイント
　　　　　　　優遇税制の期限
　
　本の目次（詳細）
　
第１章 　マイホームを買う時にかかる税金
１．マイホームを買う時にかかる税金
　◆マイホームを買う時にはどんな税金がかかるのか
２．消費税
　◆消費税とはどんな税金か
　◆消費税がかかる取引
　◆消費税がかからない取引
　◆不動産を買った時にかかる消費税のまとめ
３．印紙税
　◆印紙税がかかる課税文書とは何か
　◆印紙税の金額はどうやって決まるのか
　◆納税義務の成立と、納税する人、納税方法
　◆契約書等に印紙をはり付けなかったら
４．登録免許税
　◆不動産登記とは何か
　◆「表示に関する登記」とは何か
　◆「権利に関する登記」とは何か
　◆「所有権の登記」とは何か
　◆登録免許税とはどんな税金なのか
　◆登録免許税の税額はどうやって決まるのか
　◆新築建物の課税標準額はどうやって決まるのか
　◆登録免許税が安くなる軽減措置
　◆登録免許税の納付方法
　◆登録免許税のまとめと計算例
５．不動産取得税
　◆不動産取得税とはどんな税金か
　◆不動産取得税の税額はどうやって決まるのか
　◆不動産取得税の特例にはどんなものがあるか
　◆一定の要件を満たした「住宅」や「住宅用の土地」を取得した場合の不動産取得税の軽減
　◆特定の住宅の課税標準の特例とは
　◆特定の住宅用土地を取得した場合の不動産取得税の軽減とは
　◆不動産取得税のまとめと計算例
６．長期優良住宅
　◆長期優良住宅とは何か
　◆長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除の創設（平成21年度税制改正）
　◆新築された長期優良住宅の登録免許税・不動産取得税・固定資産税
７．税務署からの「お尋ね」と国税・地方税
　◆税務署からの「お尋ね」とは何か
　◆国税と地方税の違いとは
　
第２章　　マイホームを持っている時にかかる税金
１．マイホームを持っている時にかかる税金
　◆マイホームを持っている時にはどんな税金がかかるのか
２．固定資産税・都市計画税
　◆固定資産税とはどんな税金か
　◆住宅用地の特例とは
　◆新築住宅の特例とは
　◆固定資産税の「負担調整措置」とは
　◆固定資産税を納める人（納税義務者）の具体例
　◆都市計画税とはどんな税金か
　◆固定資産課税台帳の閲覧制度と縦覧制度とは
３．住宅ローン控除
　◆住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは
　◆控除額はどうやって決まるのか
　◆住宅ローン控除制度−所得税中心の時代（平成11年〜平成18年）
　◆住宅ローン控除制度−所得税から個人住民税への税源移譲時代（平成19・20年）
　◆住宅ローン控除制度−大不況時代（平成21年〜）
　◆住宅借入金等特別控除の再適用とは
　◆住宅ローン等の借換えをした時
４．省エネ・バリアフリー・耐震のリフォーム
　◆省エネ・バリアフリー・耐震のリフォームの減税
　◆省エネ改修工事の減税
　◆バリアフリー改修工事の減税
　◆耐震改修工事の減税
５．マイホームの床面積
　◆マンションの面積とマイホームの特例
　
第３章 　相続・贈与の時にかかる税金
１．相続・贈与の時にかかる税金
　◆相続・贈与時にはどんな税金がかかるのか
　◆相続税と贈与税とはどんな税金なのか
２．贈与税
　◆税法上の贈与とは
　◆どんな財産に贈与税がかかるのか？
　◆基礎控除額はどうやって決まるのか
　◆「みなし贈与財産」とは何か
　◆財産の低額譲受による利益とは
　◆無利子の金銭貸与とは
　◆財産の名義変更と贈与税
　◆贈与税の計算方法
　◆相続開始前3年以内の贈与財産は相続税がかかる
　◆贈与税の配偶者控除とは何か
　◆贈与税の申告方法と納税
　◆贈与は「証拠づくり」が大切になる
３．相続時精算課税
　◆相続時精算課税とはどんな制度なのか
　◆相続時精算課税の適用対象と手続き
　◆相続時精算課税の計算方法
　◆住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例
４．相続税
　◆相続税の基礎控除額とは
　◆相続税の配偶者控除とは
　◆相続税の目安を知っておこう
５．財産評価
　◆相続税における「モノ」の値段とは
　◆税金で使用する土地の値段とは
　◆相続税・贈与税における宅地の値段とは
　◆小規模宅地等の特例とは
　◆住宅購入・改修に、限定で贈与税大幅減税
　
第４章 　マイホームを売る時にかかる税金
１．マイホームを売る時にかかる税金
　◆マイホームを売る時にはどんな税金がかかるのか
２．不動産を売却した場合の基本
　◆譲渡所得金額の計算方法
　◆土地建物を売った時の収入とは
　◆取得費とは何か
　◆譲渡費用とは何か
　◆短期譲渡所得と長期譲渡所得−所有期間について
　◆取得日と譲渡日の取り扱い
　◆短期譲渡所得と長期譲渡所得−税率について
３．マイホームを売って所得（利益）が出る場合の特例
　◆マイホームを売った時の特別控除の特例
　◆マイホームを売った時の特別控除の特例−例外
　◆マイホームを売った時の軽減税率の特例
　◆居住用財産の買換えの特例
　◆居住用財産の買換えの特例−譲渡所得の計算
４．マイホームを売って損失が出る場合の特例
　◆マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合−損益通算および繰越控除
　◆新たにマイホームを買換えない場合の特例−特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
　◆新たにマイホームを買換える場合の特例−居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
５．平成21年度税制改正−景気回復期間中に取得した土地に係る譲渡益課税の特例措置の創設
　◆平成21・22年度に取得する土地の特例
　
第５章 　不動産を貸し借りした時にかかる税金
１．不動産を貸し借りした時にかかる税金
　◆不動産を貸し借りした時にはどんな税金がかかるのか
２．不動産を貸した時にかかる税金
　◆不動産所得とは
　◆不動産所得か、それ以外の所得か
　◆総収入金額とは何か
　◆不動産所得の総収入金額の収入計上時期
　◆必要経費とは
　◆青色申告のキホン知識
　◆事業的規模か、業務的規模か
　◆損益通算とは何か
　◆損益通算ができない借入金利息
３．不動産を借りた時にかかる税金
　◆親の土地に子供が家を建てたら
４．確定申告
　◆確定申告とは何か
　
巻末資料　　
　◆平成21年度税制改正のポイント
　◆優遇税制の期限

　

　
　土地建物・マイホームに関する平成21年度税制改正
　

（今回の税制改正の特徴）
　今回の税制改正では、住宅ローン減税が過去最高規模となったため、どうしてもそこに目がいきます。しかし、実は最も特徴的な税制改正は、投資減税（自己資金）型の緊急措置が創設されたことです。具体的には、ローンを組まない場合にも適用できる制度として、（1）長期優良住宅の所得税額の特別控除制度、（2）省エネやバリアフリー特定改修工事の所得税額の特別控除制度の2つが創設されたことです。ようするに、住宅ローンを利用しない、または、利用できない人にも減税の恩恵が受けられるような仕組みとなっています。団塊の世代などが持っている、眠っている資金が不動産に回り景気回復することを期待されているのです。
　
（住宅ローン減税）
○住宅ローン減税の延長、控除可能額拡大
　住宅ローン減税の適用期限を５年間延長（平成25年12月31日）するとともに、10年間で最大500万円の減税が受けられることになりました。また、長期優良住宅については最大控除可能額を過去最高水準を上回る600万円となる措置が設けられることとなりました。

○個人住民税における住宅ローン特別控除の創設
　所得税の住宅ローン控除制度において所得税から控除し切れない額を税額控除（最高9.75 万円）する制度が創設されました。

○住宅ローン減税制度の適用要件（自己居住要件）について、以下の通り緩和されました。
・住宅を居住の用に供した年の12月31日までの間に、転勤命令等のやむを得ない事由により転居し、その後再び当該住宅に入居した場合にも住宅ローン減税制度の適用が認められます。
・住宅を居住の用に供する前に増改築等を行い、その後６ヶ月以内に居住の用に供した場合にも、住宅ローン減税制度の適用が認められます。


（長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除の創設）
　「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく認定を受けた長期優良住宅の新築等を行い、同法の施行の日から平成23年12月31日までの間に居住の用に供した場合には、標準的な性能強化費用相当額（上限：1000万円）の10％相当額を、その年分の所得税額から控除（当該控除をしてもなお控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除）できます。


（省エネ、バリアフリー等の住宅リフォーム）
○省エネ改修促進税制、バリアフリー改修促進税制の適用期限が５年間延長（平成25年12月31日）されました。また、平成21年４月１日から平成22年12月31日までの間に居住の用に供する場合の１％控除の対象となる省エネ改修工事の要件を下記「省エネ改修工事をした場合の所得税額の特別控除」の工事の要件と同様にする等所要の措置が講じられます。

○省エネ改修工事をした場合の所得税額の特別控除の創設
　居住者が、自己の居住の用に供する家屋について、一定の省エネ改修工事を行った場合において、当該家屋を平成21年４月1日から平成22年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下で、その省エネ改修工事費用（省エネ改修工事と同時に設置する太陽光発電装置の設置費用を含む）の額と当該省エネ改修工事に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額（上限：200万円。ただし、太陽光発電装置を設置する場合は、300万円）の10％に相当する金額をその年分の所得税額から控除できます。

○バリアフリー改修工事をした場合の所得税額の特別控除の創設
　一定の居住者が、自己の居住の用に供する家屋について一定のバリアフリー改修工事を行った場合において、当該家屋を平成21年４月1日から平成22年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下で、そのバリアフリー改修工事費用の額と当該バリアフリー改修工事に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額（上限：200万円）の10％に相当する金額をその年分の所得税額から控除できます。

○耐震改修促進税制について次の措置を講じたうえ、適用期限を５年延長（平成25年12月31日）されました。
（1）制度の適用対象区域について、地方公共団体が耐震改修計画に基づき耐震改修工事を補助している地域に加え、地方公共団体が耐震診断のみを補助している地域を新たに含めるほか、補助金額の下限要件を撤廃することにより、要件を緩和し、適用対象区域が拡大されました。
（2）税額控除の対象となる金額について、住宅耐震改修に要した費用の額と、改修に係る標準的な工事費用相当額とのいずれか少ない金額とされます。


（登録免許税）
○住宅用家屋の所有権保存登記等に関する特例措置の延長
　住宅用家屋の所有権の保存登記、移転登記、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限が２年延長（平成23年3月31日）されました。

○土地の売買等に係る登録免許税の軽減措置の現行税率を据え置く
　土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、次のとおり、平成21年４月１日以後に引き上げることとされていた税率が２年間据え置かれ、平成23年４月１日から段階的に引き上げることとなりました。
（1）土地の売買による所有権の移転登記（現行1,000分の10）
平成21年４月１日から平成23年３月31日まで1,000分の10
平成23年４月１日から平成24年３月31日まで1,000分の13
平成24年４月１日から平成25年３月31日まで1,000分の15
（2）土地の所有権の信託の登記（現行1,000分の２）
平成21年４月１日から平成23年３月31日まで1,000分の２
平成23年４月１日から平成24年３月31日まで1,000分の2.5
平成24年４月１日から平成25年３月31日まで1,000分の３


（不動産取得税）
○住宅及び土地に係る税率の特例措置を３年延長
　住宅及び土地の取得に係る不動産取得税の標準税率（本則４％）を３％とする特例措置の適用期限が３年延長（平成24年3月31日）されました。

○宅地評価土地に係る課税標準の特例措置を３年延長
　宅地評価土地（住宅用地・商業地等）に係る課税標準（２分の１）の特例措置の適用期限が３年延長（平成24年3月31日）されました。


（固定資産税(土地)の負担調整措置）（平成21 年度〜平成23 年度）
○ 現行の負担調整措置を継続
・負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）が一定割合以上の土地については、前年度課税標準額を引下げ又は据置されます。
・負担水準が一定割合未満の土地については、前年度課税標準額に評価額の５％を加算します。
○ 据置年度においても評価額を下落修正できる特例措置を継続
○ 商業地等に係る条例減額制度を継続
○ 新たな条例減額制度の創設
・商業地等及び住宅用地について、税負担が大幅に増加する場合、地方公共団体の条例により、税額の上昇を1.1 倍まで抑制できる制度が創設されました。


（譲渡益）
○取得する土地の将来譲渡所得に係る1,000万円特別控除の創設
　平成21年、22年に取得する土地を５年超所有して譲渡する際の譲渡所得について、1,000万円の特別控除（所得控除）が適用されます。

○事業者が土地等の先行取得をした場合の課税繰延の創設
　平成21、22年中に土地を取得した事業者（個人事業者、法人）は、その土地の取得価額を限度として、その取得の日を含む事業年度終了の日後10年間に、所有していた別の土地を売却して譲渡益が発生しても、その８割（平成22年取得分については６割）が減額されます。ただし、減額するといっても、その減額相当額部分は、先に取得（平成21、22年中）した土地の価額を引き下げ（圧縮記帳）ますので、課税を繰り延べているだけということになります。


（印紙税）
不動産の譲渡に関する契約書等に係る印紙税の税率の特例措置の適用期限が２年延長（平成23年3月31日）されます。


（贈与税）
住宅購入・改修資金の贈与を受けた場合に、非課税枠が現行より500万円引き上げられ、610万円となります。なお、適用期限は、平成21年から平成22年末までとなる予定です。
　
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